Компания судится с «Дом.РФ» за землю под бывшей федеральной собственностью .
ГК ЛСР, выкупившая за 2 млрд руб. находившуюся в федеральной собственности бывшую усадьбу Кошелева—Мальцева в центре Москвы, пытается в суде доказать своё право владения на участок под ней. За этим частным случаем кроется серьёзная законодательная коллизия: при покупке госимущества многие инвесторы не могут оформить на себя земли из-за различных ограничений. Кардинально решить эту проблему, по мнению юристов, возможно, если чёткие разъяснения даст Верховный суд.
Структура Группы ЛСР Андрея Молчанова ООО «А плюс Естейт» пытается через суд оформить в собственность 0,3 га на Зубовской улице в Хамовниках — в одном из престижных районов Москвы, обнаружил “Ъ” в картотеке арбитражных дел. Ответчиком по иску выступает госкомпания « ДОМ.РФ». Оспариваемая площадка находится под объектом культурного наследия — бывшей усадьбой Кошелева—Мальцева, переоборудованной в советское время в общежитие Военной академии имени Фрунзе. Общая площадь самой недвижимости — почти 10 тыс. кв. м.
Саму усадьбу, находившуюся в федеральной собственности, ЛСР выкупила в 2021 году на торгах, оператором которых выступал « ДОМ.РФ», заплатив за неё 2 млрд руб. при стартовой стоимости 609,2 млн руб. По итогам аукциона ЛСР стала владельцем только объекта, а на участок под ним получила права аренды, пояснили “Ъ”. Компания намеревалась оформить в собственность и площадку, но получила отказ, который, как говорят в ЛСР, девелопер пытается оспорить в суде.
В « ДОМ.РФ» пояснили “Ъ”, что участок под бывшей усадьбой не был передан в собственность новому владельцу из-за ограничения оборота этой земли, входящей в зону охраняемого культурного слоя и археологического наследия. Только суд может принять решение о продаже участка, добавили в « ДОМ.РФ».
Частные лица и компании нередко приобретают землю и другое имущество у государства. Так, по данным Счетной палаты, в 2017–2019 годах из федерального имущества выбыло 2,5 тыс. участков на?сумму 5,1 млрд руб. Кроме того, через « ДОМ.РФ» как оператора по продаже имущества РФ реализовано 169 объектов на общую сумму 23,1 млрд руб. Поэтому проблема, с которой столкнулась ЛСР, актуальна для многих инвесторов, приобретающих госземли, отмечает руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин.
Ограничение в обороте госземель касается не только объектов археологического наследия. По словам адвоката юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнёры» Ярослава Шицле, в обороте ограничены также участки в составе земель лесного фонда, природных заповедников и там, где расположены водные объекты. Ограничения накладываются на линейные объекты спецсвязи, при соседстве с участками Минобороны, добавляет управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко. По его словам, много таких участков в центре Москвы, а также рядом с аэропортами и вокзалами.
Разрешение подобных споров через суд является механизмом в условиях противоречивых положений законодательства, считают в « ДОМ.РФ». В случае с участками под памятниками архитектуры суды нередко встают на сторону инвесторов, поскольку закон об объектах культурного наследия предоставляет возможность передачи такой недвижимости в частную собственность с выдачей охранного обязательства, поясняет Ярослав Шицле. Но иногда проходят годы, прежде чем инвесторам удается в суде признать право собственности на земли под такими объектами, говорит член московского регионального отделения «Деловой России» Владислав Ватаманюк. Он считает, что этот вопрос невозможно решить одномоментно в массовом порядке. К тому же, по его словам, «в большинстве случаев инвесторы сталкиваются с бюрократизмом и собственным толкованием законов на местах».
Управляющий партнёр BBNP Максим Барашев считает, что существует возможность законодательно создать механизм, позволивший бы внесудебную передачу в собственность участков, ограниченных в обороте. Ответственными по принятию таких решений могли бы быть профильные учреждения, в зависимости от причины, по которой земли ограничены в обороте, к примеру, Минкульт, Минприроды и другие, полагает юрист.
Собеседник “Ъ” среди юристов считает, что единообразный подход к передаче прав собственности госземель частным лицам может быть сформирован Верховным судом РФ, если вопрос будет включен в постановление пленума ВС РФ или обзор практики применения земельного законодательства.